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Economie

Comment un jardin de 100 m² a fait capoter une vente immobilière


DOCUMENT – Un compromis de vente doit être rédigé avec la plus grande rigueur. Une évidence que semble avoir oubliée un agent immobilier qui a payé le prix cher.

Avec le Covid, les jardins n’ont jamais eu autant la cote. Mais ils peuvent également être cause de conflits. Entre voisins mais aussi entre un acheteur et une agence immobilière. À Saint-Raphaël, un appartement de deux pièces avec notamment «un jardin d’environ 100 m²» est vendu au prix de 180.000 euros. L’acheteur signe la promesse de vente, rédigée par l’agent immobilier, et verse un dépôt de garantie de 10.000 euros. Jusque-là, rien d’anormal.

Mais là où le bât blesse, c’est lorsque l’acheteur apprend, par le notaire qui s’est renseigné auprès du syndic, que le jardin n’est en réalité qu’une partie commune à usage privatif, moins attractive. En cas de travaux importants, ses propriétaires ne peuvent, par exemple, pas les réaliser sans l’accord de la copropriété. Dès lors, les acquéreurs refusent de conclure la vente et réclament le remboursement de l’acompte. L’agence, qui a rédigé le compromis – et non le notaire -, oppose une fin de non-recevoir, considérant que cette demande est illégale.

Les acheteurs ont obtenu gain de cause devant la Justice qui a admis que l’erreur de l’agent immobilier a pu faire fuir les acquéreurs. Et qu’à ce sujet, la responsabilité porte sur le professionnel qui a manqué à son obligation d’information. L’agent «a outrepassé les termes de son mandat qui ne prévoyaient pas la vente d’un jardin, par suite d’une appréciation erronée de la situation juridique de ce dernier», a jugé la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (voir ci-dessous).

Pour Me Jean-Philippe Mariani, avocat et Bruno Lehnisch, cadre juridique, qui ont repéré cette décision datée du 19 janvier 2021 (voir ci-dessous), le jugement peut paraître sévère. «Un acheteur normalement informé devrait savoir qu’un authentique jardin privatif est rare en copropriété», soulignent-ils. Mais ils rappellent également que «les jardins sont réputés parties communes dans le silence ou la contradiction des titres» (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Autrement dit, un jardin en copropriété est a priori présumé être une partie commune mais cette présomption peut être contredite par une disposition explicite du règlement de copropriété. Et dans ce cas, la Cour d’appel a estimé que c’est à l’agent immobilier d’informer l’acheteur «en lui fournissant des éléments légaux, exacts complets, efficients et compréhensibles». «Cet arrêt constitue un rappel à l’ordre pour les agences immobilières qui doivent veiller à fournir aux acquéreurs potentiels les caractéristiques précises et complètes du bien vendu en procédant, le cas échéant, à toutes les vérifications utiles», soulignent Me Jean-Philippe Mariani et Bruno Lehnisch.

En conséquence, l’agent immobilier a été condamné à restituer le dépôt de garantie de 10.000 euros aux acheteurs. Et ce n’est pas tout. Car les vendeurs, obligés de dédommager les acquéreurs et…l’agent en première instance, ont fait appel. Ils ont non seulement obtenu l’annulation de leur sanction mais aussi obtenu gain de cause contre l’agent. Ce dernier devra leur verser 18.000 euros de dommages et intérêts et 4000 euros de frais d’avocat. La Cour d’appel a donc estimé que l’agent immobilier était le seul responsable dans cette affaire et n’a pas considéré que les vendeurs, malgré l’attitude coupable («dol») retenue en première instance, doivent être sanctionnés.

À voir aussi – A quoi faire attention en visite pour un achat immobilier?



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