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Finance

Les investisseurs institutionnels retrouvent de l’appétit pour le logement



Publié le 16 oct. 2020 à 8:32

La crise sanitaire est venue renforcer la tendance. Après s’être détournés du logement pendant quelques années, les investisseurs institutionnels sont aujourd’hui friands de ce type de placement. A commencer par les banques et les assurances, mutuelles comprises.

Via leur activité de gestion d’actifs, ces derniers ont multiplié leurs investissements dans ce domaine par cinq en un an en France, selon BNP Paribas Real Estate. Au premier semestre, ils étaient ainsi derrière 21 % des achats d’immobilier résidentiel « en bloc » (par immeuble ou programmes), qui représentaient 1 milliard d’euros. Aux côtés des autres investisseurs institutionnels, ils représentaient plus de la moitié des acquisitions de logements en bloc sur la période.Témoin de ce phénomène, AXA IM a porté de 15 % à 24 % la part du logement dans son portefeuille d’actifs immobiliers depuis 2015. Récemment, le gérant d’actifs d’AXA a noué un partenariat avec In’li, la filiale du bailleur social Action Logement, pour créer du logement intermédiaire à destination des classes moyennes, un segment de marché où l’offre manque cruellement dans les métropoles.

Changement de stratégie

Cet intérêt pour le logement intervient à l’heure où davantage d’incertitudes pèsent sur l’immobilier commercial ou l’hôtellerie, frappés de plein fouet par la crise sanitaire. Tandis que les bureaux se préparent à souffrir du déploiement massif du télétravail . Quant aux entrepôts logistiques, jusqu’ici très courus, ils commencent à être moins rentables, victimes de leur succès.

Cet attrait actuel pour le logement s’apparente à un retour de balancier. « Dans les années 1990, les investisseurs institutionnels ont commencé à vendre leurs actifs résidentiels qui, jusqu’à la fin des années 1980, représentaient 80 % de leur portefeuille », rappelle Jean-François Morineau, directeur général délégué chez BNP Paribas Real Estate. Ils se sont mis à investir davantage dans les bureaux et à s’ouvrir aux commerces en pied d’immeuble, qui offraient de meilleurs rendements.

Il s’agissait aussi pour eux de se faciliter la vie. « Il est plus simple d’avoir un immeuble de bureaux avec un unique locataire plutôt que plusieurs locataires dans un immeuble de logements où il faut gérer tous les problèmes de fuites d’eau. […] Vous pouvez aussi placer 200 millions sur une seule signature dans le bureau, quand il vous en faudra 10 ou 15 dans le logement », poursuit-il.

Un actif peu risqué

Après s’être aussi intéressés aux entrepôts et aux centres commerciaux, les investisseurs institutionnels ont commencé, il y a cinq ans, à revenir vers le logement, y voyant beaucoup d’intérêts, pour peu de risque. « Il n’y a pas de problème pour trouver un locataire. Il y a toujours un preneur si on a besoin de vendre. La plus-value latente est importante. Et l’obsolescence du bien est limitée, alors qu’au bout de cinq ou six ans, un immeuble de bureau n’est plus au goût du jour », note Jean-François Morineau.

« Sur le résidentiel, on a de très nombreux locataires, on ne dépend pas d’un seul, et le taux de vacance est quasi inexistant. Cela offre une bonne visibilité sur les cash-flows », c’est-à-dire les entrées de trésorerie à venir, complète Florence Dard, directrice du développement commercial pour les actifs dits « alternatifs » chez AXA IM. Elle note aussi que les taux de rendement entre les différentes classes d’actifs ont tendance à se resserrer.

Compétition plus forte

La crise ne fait pourtant pas bouger les lignes chez tous les acteurs. « Nous n’avons pas prévu de modifier en profondeur notre allocation immobilière pour l’instant », à savoir 60 % de bureaux pour 10 % de logements, note ainsi Daniel Thébert, responsable des investissements immobiliers pour l’assureur CNP Assurances. Il faut dire que l’assureur a misé sur des bureaux neufs ou restructurés au coeur de Paris, « moins susceptibles de subir les aléas de la conjoncture ».

Les « zinzins » ont soutenu les commandes de logements cette année

En France, les investisseurs institutionnels ont joué un rôle particulier auprès des promoteurs immobilier en cette période de crise sanitaire. Craignant l’impact de l’épidémie de Covid-19 sur la vente de logements aux particuliers, certains promoteurs ont vendu en bloc des immeubles, notamment à CDC Habitat. La filiale de la Caisse des Dépôts s’est engagée dès la fin mars à acquérir 40.000 logements dans les douze mois. De fait, selon les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), de janvier à juin, les réservations de logements neufs des investisseurs institutionnels ont grimpé de 39 %, alors que celles des particuliers dégringolaient en parallèle de 51 %. Un bel effet amortisseur.



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