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Finance

L’investissement immobilier mis à l’épreuve par le Covid



Publié le 11 janv. 2021 à 8:32Mis à jour le 11 janv. 2021 à 14:04

Le 14 mars, Groupama frappait un grand coup en signant enfin le bail du nouveau siège de Total à La Défense. La future tour de 244 mètres, la plus haute de Paris, devait symboliser le renouveau du quartier d’affaires et la vitalité de l’investissement immobilier en France. Deux jours plus tard, le confinement refroidissait toute la profession et reportait le début du chantier. Hormis ce projet, l’année a été quasiment blanche pour La Défense. A Paris intra-muros, l’activité a continué en mode mineur et les méga deals se sont faits rares, hormis le rachat de l’immeuble de la banque Neuflize OBC par Primonial REIM pour 600 millions d’euros environ.

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise, principal segment du marché de la pierre en France, a reculé de 34 % en 2020, à 26,3 milliards d’euros, a dévoilé vendredi le groupement Immostat. Dans le résidentiel (logements, Ehpad…), le volume de transactions a été divisé par quatre, à seulement 1 milliard d’euros. Malgré la récession économique et l’incertitude sur les besoins futurs (notamment en bureaux, à cause du télétravail), le prix au mètre carré des meilleurs actifs peut encore augmenter, à l’achat et à la location, faute d’offre abondante. De quoi rassurer un peu les professionnels qui espèrent ne pas revivre la crise immobilière des années 1990 et celle consécutive à la crise financière de 2008.

Désertion des investisseurs coréens

La société de conseil JLL anticipe un rebond de l’investissement au second semestre 2021 seulement, et une normalisation du marché locatif en 2022… ou au-delà. « Le marché est entravé dans son fonctionnement. Je ne sais pas et ne veux pas investir en visio ! », résume Marc Bertrand, nouveau directeur général d’Amundi Immobilier. Chez Sofidy, « nous avons suspendu tous les deals pendant trois mois, sauf ceux sous promesse de vente, mais 80 % ont été finalisés après des baisses de prix », assure Jean-Marc Peter, directeur général de cette filiale de Tikehau.

Il faut dire que la manne à investir a considérablement rétréci. Parmi les leaders, Primonial REIM a collecté l’an dernier 2 milliards d’euros et AEW , la filiale immobilière de Natixis et La Banque Postale, 3 milliards. Toutes deux sont loin de leur record de 5 milliards en 2019. A fin septembre, Amundi avait attiré 1,9 milliard, contre 2,3 milliards un an plus tôt. Si le confinement a ralenti les flux domestiques, les étrangers ont déserté le marché, à l’image des fonds de pension sud-coréens qui représentaient 9 % des acquéreurs de bureaux en Ile-de-France en 2019, selon JLL.

4 % de rendement annuel

Pour autant, « dans un environnement de taux bas pour longtemps, l’immobilier reste un débouché attractif pour l’épargne accumulée pendant la crise. C’est pourquoi les investisseurs institutionnels veulent maintenir ou augmenter leur allocation en immobilier et actifs réels », affirme Raphäel Brault, responsable de l’activité institutionnelle d’AEW. « Par quoi pourrait-on remplacer ce rendement de 4 à 4,5 % par an sans trop de risque ? abonde David Simon, membre du comité de direction d’AG2R La Mondiale. Nous allons garder une allocation de l’ordre de 8 % de notre actif général [d’assurance vie], supérieure à la moyenne du marché. »

La crise rebat toutefois les cartes entre les actifs. La demande d’entrepôts est dopée par l’e-commerce et la volonté de mieux contrôler les chaînes d’approvisionnement. « Pour la première fois, la logistique a été notre premier secteur d’investissement, soit presque 40 % de notre 1,7 milliard d’euros d’acquisitions », indique AEW. En revanche, le gestionnaire a prolongé de cinq ans la durée de vie de Fondis, un fonds institutionnel dédié au commerce, faute de visibilité.

JLL constate aussi le retour du «value-add», pour tirer parti du potentiel de valeur d’un actif décoté. RedTree a racheté pour plus de 200 millions d’euros l’ancien siège de la banque privée de BNP Paribas , vide mais bien placé, près de l’Opéra. « Nous avons déjà été contactés par de possibles locataires, alors que la livraison de l’immeuble restructuré est prévue en 2024 seulement », affirme Eric Sasson. D’autres misent sur des secteurs en souffrance. « Nous avons levé 15 millions d’euros pour Alcyon, notre premier fonds d’hôtels, conçu avant la crise. Nous avons déjà investi, à des conditions avantageuses, dans un Campanile à Lille, un hôtel de luxe qui ouvrira à Madrid en 2023 et une société de gestion hôtelière », indique José Zaraya, président d’Eternam, filiale de Cyrus Conseil.

AEW ouvert à des fusions

La crise pourrait aussi favoriser les opérations opportunistes… entre sociétés de gestion. « Nous sommes ouverts à des rapprochements, par exemple avec un spécialiste de l’hôtellerie. Nous avons la chance de faire partie d’un groupe actif en matière de croissance externe comme le montre la récentefusion entre Ostrum, filiale de Natixis IM, et La Banque Postale AM », explique le représentant d’AEW. Les groupes peu présents dans l’immobilier ne cachent pas leur appétit. C’est le cas du Crédit Mutuel Alliance Fédérale qui veut travailler avec La Française , filiale de la fédération du Nord. Ou du Crédit Mutuel Arkéa, après sa sortie de Primonial . Cet acteur indépendant affiche de fortes ambitions. « Nous visons 41 milliards d’euros d’encours début 2024, contre 26,8 milliards à fin 2020, grâce notamment à l’accélération de nos investissements dans d’autres pays de la zone euro », déclare Stéphanie Lacroix, directrice générale de Primonial REIM.



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