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Economie

Pourquoi l’accès au crédit immobilier a été resserré


Les autorités financières s’inquiètent de la hausse de la durée moyenne des crédits et du taux d’endettement des emprunteurs.

Depuis près d’un an, les critiques pleuvent contre les autorités financières accusées de resserrer l’accès au crédit immobilier. Mais pour le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), «il ne s’agit pas d’empêcher les ménages de financer l’achat d’un logement mais de mettre fin aux dérives» constatées ces dernières années sur le marché. «La communauté bancaire ne s’est pas disciplinée toute seule, c’est pourquoi le HCSF a tapé du poing sur la table», explique un connaisseur du marché du crédit. Il était urgent d’agir avant que l’ensemble du système s’habitue, année après année, à ces dérives dans les conditions d’octroi».

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Deux critères sont dans le viseur des autorités financières: la durée moyenne des nouveaux crédits et la part des crédits octroyés avec des taux d’endettement supérieurs à 35%. Entre 2015 et 2019, le premier a augmenté de deux ans, pour atteindre 20 ans et demi l’an passé, avec 40% des crédits octroyés à 25 ans ou plus, selon le rapport du HCSF récemment publié. Le second, est en constante progression sur la même période (voir ci-dessous).

C’est ainsi qu’en décembre 2019, les autorités financières ont «recommandé» – elles insistent sur ce terme – aux banques de ne plus accorder de prêts avec des taux d’endettement supérieurs à 33% et sur des durées supérieures à 25 ans. Les professionnels déplorent que le taux d’endettement ait été retenu pour remplacer le reste-à-vivre, comme critère pour accorder ou pas un crédit immobilier.

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Pour expliquer son choix, le HCSF rétorque que 56% des emprunteurs contraints (ayant des dépenses liées au logement) disposent d’un reste-à-vivre inférieur à 1000 euros par mois et seulement 7%, de plus, selon une étude de l’Insee portant sur la période… 2015-2017. Les autorités financières notent que ces emprunteurs ont certes des revenus «confortables» mais sont «lourdement endettés». «Le reste-à-vivre n’est pas un critère pertinent car il fait porter l’effort sur les mêmes, à savoir les plus modestes», souligne un connaisseur du marché du crédit. Sous-entendu: il fallait également mettre à contribution les plus aisés, pour plus d’équité. Ce qui explique en effet que des emprunteurs, pourtant aux revenus, épargne et/ou reste-à-vivre élevés, n’obtiennent pas de crédit parce que leur taux d’endettement est supérieur à 33%.

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Pour ceux qui ne disposent pas de marges d’ajustement suffisantes, le HCSF rappelle que les banques peuvent déroger à ses recommandations pour 15% des dossiers, à condition qu’il s’agisse de primo-accédants et/ou de résidence principale. Un taux que le HCSF, comme le reste de ses mesures restrictives, n’a pas prévu de faire évoluer même s’il va forcément regarder avec intérêt comment évolue leur situation. Idem pour la solution du crédit à mensualités progressives qui reste, pour l’heure, «marginale» aux dires d’un expert du marché du crédit immobilier.





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