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Economie

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?


Que signifie la notion de « bulle immobilière » ? A-t-on déjà assisté à un tel phénomène ? La crise de Coronavirus en sera-t-elle à l’origine ? Le point sur la notion de bulle immobilière avec Didier Cornuel, professeur émérite d’économie à l’Université de Lille.

Alors que l’immobilier est une valeur refuge, et un des placements préféré des Français, la ruée vers la pierre avec des stratégies spéculatives dans les grandes villes, peuvent parfois faire craindre une bulle immobilière. Que signifie ce terme au juste ? Nous avons interrogé un professeur d’économie pour le savoir.

Valeur fondamentale : la somme des revenus futurs actualisés

“Il existe un modèle canonique : celui de Blanchard et Watson, explique Didier Cornuel, professeur d’économie à l’Université de Lille et auteur du livre « Marché du logement et aides publiques ». Selon ce modèle, ce qui fait le prix d’un actif – immobilier ou autre – est la valeur fondamentale, c’est-à-dire la somme des revenus futurs actualisés. Les revenus futurs, lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, renvoient aux loyers ; le principe d’actualisation consiste à ramener des revenus futurs au présent, à l’aide d’un coefficient d’actualisation – l’inverse d’un taux d’intérêt -. Ainsi, avoir de l’argent dans le futur vaut moins que si on le possédait maintenant. Un bien immobilier vaut, non pas parce qu’il a coûté, mais parce qu’il peut rapporter.

Bulle immobilière : la hausse très importante des prix

Une autre variable vient alors s’ajouter à cette valeur fondamentale : une bulle. “Il s’agit d’un phénomène où les prix augmentent, car on anticipe qu’ils vont augmenter, poursuit Didier Cornuel. Ce phénomène n’est pas provoqué, il n’a pas de facteur à l’origine. Mais pour qu’il y ait une bulle, il faut qu’il y ait des gens pour acheter …et qu’il y ait de l’argent. Si l’argent provient des crédits, il s’agit alors d’un choc de crédits. Le même phénomène est observable pour les œuvres d’art : des phénomènes spéculatifs où des œuvres sont achetées très cher, grâce aux crédits accordés par le vendeur ou la maison de vente. Il ne s’agit alors pas d’un phénomène de bulle mais d’un soutien artificiel de la demande par une solvabilisation par un tiers.”

Pourquoi parle-t-on régulièrement de bulle immobilière?

“Le terme de bulle est employé de manière très extensive, remarque Didier Cornuel. Ce qui s’est passé au début des années 2000, lorsque les prix et les quantités ont augmenté, n’était pas une bulle comme beaucoup le pensent.”

Une bulle est un phénomène spéculatif qui ne peut concerner que des actifs, c’est-à-dire des éléments que l’on achète, pour les revendre éventuellement. Il peut y avoir une bulle sur des matières premières, sur des titres ou encore une bulle immobilière. “Or en matière d’immobilier, l’essentiel des gens achètent non pas pour spéculer mais pour se loger. L’existence d’une bulle en matière d’immobilier me parait assez peu vraisemblable”, explique l’économiste.

Un acheteur se soucie en effet peu de la valeur de revente, ne serait-ce que parce que l’échéance est lointaine. “Cela ne veut pas dire qu’il n’existe pas de comportements spéculatifs, notamment à Paris. Mais ils sont, selon moi, marginaux et ne sont pas responsables de l’évolution des prix et des volumes évoqués. Une bulle immobilière ? Je ne crois pas en avoir jamais observée !”, conclut Didier Cornuel.



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